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世邦魏理仕:商業地產交易量有望于下半年回暖
http://mgcgsy.cn房訊網2020-3-3 10:03:00
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[提要]CBRE預計,結構性投資主題將在2020年變得更加突出,但受疫情影響,短期投資情緒轉弱,交易量有望于下半年回暖。

  疫情當前,商業地產投資市場活躍度亦受影響。然而大中華區經濟韌性不減,疫情過后市場將如何復蘇?區域內投資風口在哪里?CBRE世邦魏理仕近日發布《2020年大中華區房地產市場展望》系列之投資篇。

  CBRE亞太區租戶研究主管、CBRE大中華區研究部主管蔡詠嘉表示:大中華區低利率環境將持續。中國央行預計將在一季度進一步降準降息以緩沖新冠肺炎疫情導致的經濟下行風險。風險利差將由此擴大,從而為商業地產投資活動提供支撐。近期的經濟預測顯示2020年美聯儲或將維持現有利率水平,預計香港和臺灣利率將跟隨這一走勢。盡管低利率環境將持續令投資者受益,但借助租金上行的周期性投資的操作空間仍較為有限。CBRE預計,結構性投資主題將在2020年變得更加突出,但受疫情影響,短期投資情緒轉弱,交易量有望于下半年回暖。

  中國內地市場:結構性投資和周期性投資的再平衡

  收益率利差擴大使投資性物業更具吸引力:受到新型冠狀病毒疫情持續時間和規模的不確定性影響,2020年的中國內地大宗交易市場可能面臨短期波動。在疫情結束后,更為寬松的貨幣政策,更低的利率環境,以及逐步復蘇的租賃市場情緒將促使投資活動迅速活躍起來。為減輕疫情對經濟發展的負面影響,我們預計,2020年仍有進一步降準和降息的空間。

  國內險資將保持活躍:低利率環境促使機構投資者在2020年密切關注包括投資性房地產在內的另類投資標的,以提高投資組合的整體回報。保險公司對投資性物業的配置每增加1個百分點,理論上意味著釋放約2,000億元的新增資金。

  跨境地產基金仍將活躍于中國的大宗交易市場:亞太區封閉式跨境地產基金將在未來5年向中國內地商業地產投資市場投放100億美元,且投資物業類型更加多元化。在疫情得到有效控制后,中國政府預計擴大基建投資以穩定經濟增長,物流地產的基本面將持續被投資者看好,對平臺的股權投資將繼續占主導地位。

  開發商在償債高峰期尋求流動性,帶來房地產債投資機遇:投資者在不同物業類型間配置偏好的轉變反映出當經濟不確定性上升時投資者的投資策略再平衡,即降低周期性投資的比重并增加結構性投資的比重。周期性投資策略之一是房地產債。開發商在償債高峰期尋求流動性,帶來房地產債投資機遇。而為解決流動性問題,內資開發商也將積極尋求變現所持物業。

  科技企業集聚板塊的商務園區和寫字樓關注度提升:寫字樓租賃前景的不確定性是投資者在商業周期后端的主要顧慮。鑒于此,投資者可以聚焦從高科技產業聚集中獲益的,更具租金韌性的優質寫字樓/商務園區板塊。

  核心區位的優質寫字樓物業提供防御性租金收益:對于擁有大量資本和長期持有能力的投資者而言,門戶城市核心區位成熟的寫字樓能夠提供防御性租金收益,并且由于核心區位土地供應的稀缺性,這類物業擁有長期的資本增值潛力。

  零售物業重回投資者視野:雖然零售領域在2020年的前幾個月受到疫情的嚴重影響,但受惠于居住區向相對缺乏優質購物中心的城市外圍拓展這一長期趨勢,運營良好的區域型/社區型購物中心仍是結構性投資的優質選擇。同時,全渠道零售的蓬勃發展也為零售物業的租金和資本價值增長提供了新的動力。

  物流地產仍是重要投資目標:在現代物流設施在中國的滲透率仍不足10%的情況下,物流地產將繼續為投資者提供結構性投資機遇。持續不斷的大規模募資為物流領域的投資提供了有力的資金支持。盡管我們對未來三年物流地產的租賃基本面總體保持樂觀,但投資者對目標回報率的預期需更具理性,并充分認識到部分中西部城市,特別是那些疫情較為嚴重的地區,在短期內面臨的需求減弱及供過于求的風險。

  另類資產獲得更多關注:伴隨著中國經濟的長期結構性調整,數據中心、長租公寓和冷鏈物流等另類資產的投資熱度上升。這次疫情反映出部分城市仍缺乏足夠的此類設施。這些領域不僅發展潛力很大,受經濟周期的影響較小,并且與中國政府發展高科技和基礎設施的計劃相契合。

  資產管理的重要性提升:在2020年,預計充足的流動性和較低的利率將使房地產收益率保持穩定。盡管如此,鑒于較高的空置率和新冠疫情對需求的影響,部分二線城市的寫字樓投資回報率或將面臨上行壓力。物流地產的投資收益率預計將基本保持平穩。CBRE認為,資產管理是投資者提高物業租金收入,挖掘項目潛在價值的重要手段。投資者和業主應有效地響應租戶對靈活性,體驗感和空間效率上逐漸提升的需求。

  香港特區市場:交易量有望反彈

  2020年上半年投資情緒將保持低迷,但年內有望反彈:地緣政治風險和新型冠狀病毒(COVID-19)爆發將在2020年影響香港的房地產投資市場。預料聯儲局將維持穩定的利率政策,本港很大可能繼續維持低利率環境。交易量將在2020年上半年顯著下降,并且僅在冠狀病毒爆發減弱后才會逐漸上升。如果年中之后經濟動力有所改善,2020年下半年投資需求可能會強勁反彈。由于中國內地投資者的投資意欲減弱,為本地和外國機構基金提供了收購資產的機會。盡管經濟風險持續升級,融資成本低將可繼續使投資回報率保持較低水平。此外,2020/2021年各個商業房地產市場的新供應量和空置水平將保持在可控制水平內,這也將限制投資回報率的上行空間。

  隨著投資者對核心區寫字樓租金調整作出反應,寫字樓回報率在2020年可能出現輕微反彈,但受可供投資項目所限,寫字樓資產的價格的下行壓力只保持在窄幅水平以內,寫字樓大幅度減價促銷的可能性極小。預計2020年投資者對工業項目的興趣將保持穩定。盡管工廈改建為“非污染性工廈”所牽涉的保地價費用或會影響投資者的投資意欲,增值型投資方案仍繼續受歡迎。在5G科技發展帶動的需求下,數據中心將會繼續成為較活躍的資產類別。一些適合發展醫療中心、健身室、教育中心等的商廈也會因其行業增長迅速而受投資者追捧。

  臺灣地區市場:投資興趣濃厚

  自用型買方持續購置工業型地產:盡管新型冠狀病毒疫情爆發將影響全球經濟成長步調,惟目前臺灣經濟成長動能來自本地需求,所受沖擊可能較小,預期于今年度調整政策利率的可能性仍然不高。

  由于低利環境將有助支撐自用型買方的置產需求,預期今年本土企業仍將活躍于商業地產市場。值得注意的是,低利率水準也意味著賣方資金壓力小,無迫切處分資產的需求,加商業地產投資市場活躍,反而將促使賣方采取較堅定的價格態度,預料今年買賣雙方價格的認知差距可能擴大,進而拉長協商時程。

  受惠于臺商返臺投資意愿增強,加以本土電子業廠商尋求擴廠機會,預期2020年工業地產購買需求維持旺盛。然而臺灣北部縣市的工業地產價格已經升至高點,可能阻礙短期內的交易量,并促使部分自用型買方轉往價格較為實惠的中南部地區。

  辦公室投資活動活躍:展望2020年,表現強勁的商辦租賃市場將促使機構型及私人投資人持續關注臺北寫字樓投資機會,惟臺北市中心內欠缺整棟可投資標的,有投資需求的買方將轉而考慮購買分層寫字樓,或正在規劃及興建中的寫字樓。CBRE研究部預期,2020年將看到部分開發商積極出售處于非核心地區的在建寫字樓或廠辦大樓,希冀吸引具自用需求的大型本土企業青睞。另一方面,預料本土資產管理公司及數家保險公司也將持續購入位于臺北主要商圈的分層寫字樓。

  考量本土保險公司資金充沛無虞,預料2020年臺灣保險業者將持續活躍于地產投資市場,以提高地產投資比例;收益型物業將是其主要的評估標的。帶有長期租約的商業地產將持續受到保險公司青睞,且臺北市不再是保險公司唯一的選擇,部分業者愿意評估位于其他主要城市的優質標的。此外,為追求較高的報酬水準,特定保險公司將持續關注物流設施及倉儲等資產類型。

  CBRE研究部預測,未來數季內整體商業地產價格將維持穩定,主要是投資人的價格敏感度高,普遍不愿意追高價格。在臺北寫字樓租金呈溫和成長的趨勢下,預估臺北寫字樓收益率將微幅升至2.64%。零售商場方面,即便可投資標的有限,部分業主可能降低售價以吸引投資人興趣,使得整體零售商場收益率于今年內小幅升至3.15%。

  來源:世邦魏理仕

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