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【新園區50人】王建軍:園區發展下一階段是智慧城市
http://mgcgsy.cn房訊網2020-3-13 10:29:41
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[提要]產業園區行業發展到今天,挑戰越來越多,但機遇也不少,很多新思維、新經濟、新領域促進產業園區不斷迭代,與時俱進,仍然還是一片藍海。

  房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心,更給中國的經濟和企業帶來了許多不確定性和挑戰,但同時也蘊含著新的商業機遇。

  新冠肺炎疫情發生以來,產業地產及上下游企業同樣損失嚴重,經營受阻業績停滯。

  疫情之下,對產業地產行業會產生多大的影響和沖擊?產業地產企業從業者應該怎樣應對和反思?對產業地產市場有何預測和展望?

  為此,房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起新園區50人專題采訪行動,邀請50位行業專家、經濟學者、研究機構、商會領導和代理機構展開專題采訪,圍繞疫情應對、營銷創新、預測展望等為產業地產行業平穩發展提供真知灼見。

  3月12日,針對疫情對產業地產,包括產業園、城市片區開發運營的行業影響、政策建議、企業機遇等問題,房訊網采訪了中國宏泰發展董事局主席王建軍。

中國宏泰發展董事局主席 王建軍

  房訊網:疫情過程中,對產業園區(寫字樓、產業園)行業、企業影響和沖擊?

  王建軍:突如其來的疫情造成了巨大的影響和損失,對所有行業來說這是一次大考,任何企業如果過不了這道坎就要被淘汰。其實偶然的背后都是必然。從商業的角度來說,每一次危機也蘊含著契機,有內在規律和節點。這次疫情之后,可以預計很多行業企業開始出現分化,加快優勝劣汰,有的面臨生死攸關,也會有一些逆襲而上,讓2020年成為一個重要的分水嶺。

  中國宏泰發展是產業發展運營商,主要任務是投資園區基礎設施、招商引資,同時要面對政府、園區管委會、投資者以及老百姓。從宏觀層面看,疫情會加快都市圈取代大城市化的進程,這對產業園區的選址布局將產生深遠的影響。過去,中國的城市化是"攤大餅"模式,人口從農村和鄉鎮向大中型城市集中,大城市的規模越來越大。實際上這和國家提出的"新型城鎮化"內涵有些出入,新型城鎮化的核心是以人為本,解決的是資源合理分配,城市功能科學規劃的問題。不能讓經濟發展依賴于少數大城市,而應該讓城市的布局發展更加均衡。產業園區也應該遵循城市發展規律,按照"中心城市--都市圈--城市群"模式參與大城市的經濟循環和產業分工。

  從微觀層面看,我們運營的園區受到的直接影響主要是企業客戶延期復工問題,集中在2月份,由于交通封鎖、人員封閉、供應鏈受阻,造成了員工返工、企業復工無法如期進行,原材料采購、生產制造、銷售運輸全部中斷,對整個產業鏈上下游帶來沖擊,從而影響園區的正常生產經營,間接影響今年的產值和稅收。

  疫情也確實影響了中國宏泰發展的線下招商、物業銷售、品牌推廣活動等,但程度并不大。工程建設本身因冬季氣候和春節假期停工未建,我們的招商和土地銷售通過電話、網絡、視頻等方式采取"不見面""鍵對鍵""屏對屏"服務,基本也沒有受到什么影響,反而為我們新增了智慧網聯式招商新渠道。為了幫助政府實現一季度開門紅,2月份我們完成納稅3億元,一批重點項目集中開工,總投資超過65億元。我們還全力配合園區管委會布置好企業的疫情防范和節后返崗復工等工作,園區企業復工復產已達90%,特別是協助管委會做好富智康3萬名員工的體溫監測和核酸檢測,加強重點企業防控檢查,沒有出現一例疏漏。

  目前,我們只有武漢漢南和湖北鄂州的兩個園區受到疫情直接影響,根據政府部署都處于防控階段,不能返崗,但招商工作一直沒停,實際上也沒有太大損失,期待疫情盡快結束,恢復到正常狀態。

  房訊網:疫情過程中,產業園區(寫字樓、產業園)行業從業者的應對和反思?

  王建軍:疫情發生以后,宏泰發展立即做出反應,一手抓防控安全,一手抓支援抗"疫"。我們認真落實中央、省市對疫情防控工作的決策部署,建立了企業內部報告機制,每天統計員工及家屬身體健康狀況,溫檢、防護、消毒、登記等全部安排到位,減少人員流動和聚集,不給國家添麻煩。

  正月初二上午緊急召開了公司內部高管會議,決定為防疫工作捐贈520余萬元。特別是全國防疫物資十分緊缺,我們整合資源的能力充分發揮出作用,變"有錢買不到"為"全世界找物資"。航空板塊、國際板塊和駐境外聯絡辦等各平臺、各分公司調動一切資源,接洽了河南、湖南、上海、江蘇以及德國、韓國、意大利、日本、法國等國家的醫療機構、生產廠家,緊急采購一次性防護服、護目鏡、醫用防護口罩等共計12余萬件(套)的急需醫療物資。為了支援湖北戰"疫"保供,我們緊急采購30噸蔬菜、35000斤大米以及額溫槍等物資運達武漢、鄂州等地。這些都體現了產業園區運營企業的擔當與責任。

  古語說:殷憂啟圣、多難興邦。意思就是多災多難,往往能夠啟發人的心智,深入思考,成為一名圣人;激起克服困難的決心,而使國勢興盛起來。由于疫情防控,很多工作都按下了暫停鍵,晴耕雨讀,利用靜下來的這段時間,可以冷靜地做做功課,深刻思考。不管外部環境怎樣,產業園區運營商都要認認真真做好自己的事。

  第一,保持保護穩定的現金流。穩定健康的現金流比經營業績、利潤更重要。支持企業長期、長遠發展的,不是利潤,而是經營現金流是否為正數,現金是企業的血液和硬核,只有流動起來才能產生效益,推動發展。從企業自身來說,除了爭取更好的營收,還要有更好的成本控制才行。宏泰發展在資金使用上要堅持一項最基本的原則,做自己熟悉的事情,投自己熟悉的項目,資金投出去知道怎么回來。

  第二,注重良好的產業生態建設。未來園區運營商不再是單一、固化的結構,而是以復式結構形式嵌入到整個產業運營中,類似一個大平臺、大樞紐或超級孵化器,特點是專注、共生、服務,組織共生與超級個體之間相互交叉、融合、覆蓋。因為一個好的生態不能只靠一棵大樹來維持,還需要小樹、小草、水源。要審視政府、客戶和市場的關鍵需求,不斷優化產業生態和創新生態,通過市場主體之間的多元合作、產業與資本的跨界融合、產業與互聯網大數據的共享創新、產業升級帶動產業地產轉型等來實現。

  第三,重點做好高端智慧產業招商。宏泰發展這幾年致力于整合大文旅、大健康、航空經濟等高端產業項目,在此基礎上,我們要以打造智慧園區、智慧交通、智慧醫療、智慧安防為目標,瞄準5G、數字化、互聯網、人工智能、智能制造等新興產業領域,特別是衛生救援產業將得到高度重視,市場規模達萬億元。

  第四,積極探索輕資產運營模式。憑借園區運營企業的品牌優勢、資源優勢、服務優勢,與國內外知名資產運營管理、規劃設計、IP運營、招商服務等公司通過并購、合資、合作等形式,賦予園區運營和資本的屬性,借助REITs、ABS等金融工具成立定向基金,探討從傳統的"重資產持有"向"輕資產運管"轉換,變過去的"基地+基金"為"產業+基金+運營",打造新的概念和利潤增長點。

  下一步,宏泰發展的戰略是堅定不移依托京津冀協同發展、長江經濟帶、一帶一路等重大機遇,向長三角、粵港澳大灣區以及北上廣深等生態服務良好、醫療配套健全的成熟片區進軍,嘗試做微園區。同時,繼續加快國際化,用資本杠桿撬動全球資源,做好重點產業板塊的精準招商,抓住調整的機會把企業轉型做扎實。

  房訊網:疫情過程中,對產業園區(寫字樓、產業園)市場趨勢的預測和展望?

  王建軍:世界正在經歷百年未有的大變局,新興產業在加速,智慧城市在探索,新的模式在形成,與此同時,整體環境的確又很嚴峻,即便沒有疫情,產業園區、產業地產這個行業下一步怎么走?大家都很關心、很焦慮。這次疫情后,產業園區面對的市場和環境今后將迎來幾個重要的變化:

  一是數字化新基建取代傳統的鐵公基。過去在城市和產業園建設中,鐵路、公路、橋梁、機場及水、電、熱、氣等七通一平被統稱為"鐵公基",這種穩投資的傳統方式投入產出比越來越低,副作用也越來越大。最近已有13個省市推出10000多個重點項目、34萬億的龐大投資計劃,這里面有很多都是調整產業結構的新項目,包括5G、大數據、智慧城市以及中央新提出的生態保護修復等新型基建。尤其是數字化新基礎設施建設在短期內有助于擴大需求、穩增長、穩就業,長期看有助于釋放中國經濟增長潛力,提升競爭力。另外,最近財政部連發3個關于PPP的政策文件,近期PPP獲得批復開工的項目明顯變多,基建板塊一片大漲,疫情下PPP開始回暖。產業園區運營商應該重點把握這一輪5G網絡、IT基礎設施(IDC)、醫療信息化、云計算、物聯網(IOT)、工業互聯網等建設領域,這也將成為未來園區差異化競爭的關鍵。

  第二,產業投資運營迎來新風口。每一次危機和變革都會帶來產業升級發展新機遇,人工智能、數字網絡醫療、康養、體育、在線教育等行業將滿足市場需求進一步爆發。雖然文旅產業受疫情沖擊很大,但未來的文旅項目可以考慮優先為生態保健旅游、康養度假旅游做準備,探索"康養+醫療+游學"模式。通過疫情,群眾更加認識到健康的重要性,提高對健康的風險意識,預防前置,也是一次前所未有的全民健康教育。未來人們會在健康上花更多的時間和金錢,可以預見,大健康產業已現拐點,將出現新的商業態勢和增長勢頭。有機構預測2020年健康產業市場總額達8萬億元,到2030年康養產業規模將達到14萬億左右。另外,"非接觸經濟"推動無人機、機器人的普及,"宅家經濟"讓2億人同時"云開工""云上課""云購物",導致移動互聯網使用激增,這些新經濟領域的投資前景看好。

  第三,園區發展下一階段是智慧城市。中國產業園區核心特征和經營模式從1.0、2.0、3.0不斷演進,我認為下一步進化到4.0階段的特征就是打造智慧城市。智慧城市是把新一代信息技術(包括大數據、云計算、人工智能、物聯網等)充分運用在城市的主要功能中,基于知識經濟創新城市智能化的高級形態,實現信息化、工業化、精細化與城鎮化深度融合,提升城市管理和市民生活質量。除了硬件智能化以外,還有要一套綜合的智慧體系,園區借助"互聯網+"智能信息平臺幫助企業第一時間獲取市場動向和投融資動態,促進園區與企業之間溝通合作,互利互贏。未來的產業園區,將會是通過"大數據""云計算""移動互聯"等技術實現企業資源共享、高效辦公、業務管理、合理決策以及智能出行、實時監測、智慧社區管理等功能的一體化。

  總之,中國經濟所處的發展階段、體量規模、結構模式、增長速度、人口資源、用工成本、通脹率、信貸規模、杠桿水平,甚至社會心態、外部國際環境等等都發生了極大變化,疫情實際上是一個暫時的黑天鵝事件,但它給宏觀經濟層面帶來的風險甚至比中美貿易戰還要大,有機構預測,2020年國內GDP增長有可能低于5%,比2019年下降至少1.1個百分點,經濟損失以10萬億計。2020年上半年主要是加快復元、回血,盡快恢復正常的經濟和秩序。不確定的是環境,確定的是自己。產業園區行業發展到今天,挑戰越來越多,但機遇也不少,很多新思維、新經濟、新領域促進產業園區不斷迭代,與時俱進,仍然還是一片藍海。

  來源:房訊網

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