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頭部企業屢陷維權旋渦 長租公寓的“多事之秋”
http://mgcgsy.cn房訊網2020-3-16 9:10:50
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[提要]長租公寓一直處于“多事之秋”。隨著新冠肺炎疫情的暴發,今年初剛在美國紐交所上市的蛋殼公寓(DNK.N)因租金“兩頭吃”成為眾矢之的。

    長租公寓一直處于“多事之秋”。隨著新冠肺炎疫情的暴發,今年初剛在美國紐交所上市的蛋殼公寓(DNK.N)因租金“兩頭吃”成為眾矢之的。

    另一赴美上市的長租公寓服務商青客(QK.US)的日子也不好過,因拖欠房東租金、要求強制降租等問題與房東矛盾不斷。

近    日,《中國經營報》記者采訪獲悉,青客拖欠房東租金的現象愈演愈烈,甚至水電費也開始停繳欠費,以至于不少租客不得不過起沒有水電的“原始生活”。

    對此,青客相關負責人向記者表示,租金打入了名為“青客寶”的對賬軟件,在軟件中完成對賬后,房東才可以提取。但從1月份員工放假后,很多仍在隔離區或返回后處于隔離期。“包括租金對賬、繳納水電費等工作目前無法正常開展,處理速度會慢一些。”

    停水停電風波

    一波未平,一波又起。

    《中國經營報》曾報道,去年12月,青客以“虧損”“盤整高進低出房源”為由,在合同期內單方面要求部分房東降低房屋托管租金標準或直接解除與房東的合同。之后,大批房東表示青客拖欠房租。

    此前,上述青客相關負責人在接受記者采訪時表示,降租房源的比例大概為1.5%~1.8%,但由于青客有近10萬套房源,所以顯得維權的房東很多。按其所說,降租或涉上千套房源。

    夏明(化名)的房子位于上海浦東新區川沙鎮,盡管租金并未高于周邊市場價,但他還是收到了青客發出的《降租溝通函》。自去年12月25日起,69歲的他天天醒來的第一件事就是打電話給青客客服“討房租”。

    雖然拒絕降租,但由于老伴有慢性疾病每月都有固定醫療開銷,夏明也不得不與青客妥協,將租金季付的合同改成月付。直到2月初,他終于收到了1月份的房租。

    可好景不長,3月初,夏明接到青客工作人員電話要求免租。“青客稱受疫情影響,其他長租公寓也都在要求房東免租,想要我同意先減免2月份的房租,我當時沒同意,對方就直接掛掉了電話。”之后,夏明發現,房租雖然打到“青客寶”APP,卻無法提現。

    家住杭州市江干區的王明(化名)的遭遇也和夏明類似,不過他的房子被青客定義為“虧損房”。

    “‘青客寶’是簽租房合同時青客強制要求安裝的,往常租金打入‘青客寶’后,兩三天后就可提現。現在無法提現,不就跟打白條一樣嗎?”為此,王明先后給青客客服、管家等打了20多次電話,并將催款單兩次寄往青客上海總部,但都“石沉大海”。

    更讓王明難以接受的是,青客以疫情為理由要求自己免租,但卻沒有給租戶相應的減免優惠。此外,因為青客拖欠水電費兩個月,目前拖欠的電費將近600元。

    “我們已經在停水停電生活了一個多禮拜了。只能每天向隔壁鄰居家蹭水,電子產品都要帶到單位充電。”王明房子的租戶小李告訴記者,自己和室友也曾想過換租,但青客卻稱“目前在家辦公,無法帶租客看房”。

    位于杭州市江干區的一處青客公寓,該公寓因青客拖欠水電費已停水停電超一周。青客稱,因疫情導致復工員工較少,繳納水電費等日常工作暫時無法正常開展。(圖片由受訪者提供)

    免租羅生門

    不可否認,2020年伊始暴發的新冠肺炎疫情對長租公租行業影響巨大。

    據克而瑞調查報告,當前,長租公寓經營存在的突出困難和問題集中在“房間空置率過高”“新增入住量驟減”“營業收入大幅減少”等方面。

    受此影響,在運營現狀方面,77%的企業表示疫情期間出租率與同期相比下降50%以上,超八成的企業招租量與同期相比下降80%以上,64%的企業招租量幾乎為0;在損失金額預估上,59%的企業受新冠肺炎疫情影響損失金額超數百萬元,規模型企業虧損更為嚴重,遠超千萬級。

國內長租公寓行業一直飽受快速擴張帶來的盈利難、現金流承壓等“后遺癥”影響,頭部企業青客、蛋殼等先后成功赴美上市獲得“輸血”,卻又落入房東、租客“兩頭吃”的風暴中。

    “前幾年長租公寓的盲目擴張,導致企業抗風險能力變差,對租金貸的過度依賴也使其流動性受限。”在中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林看來,此次疫情導致的退租和空置問題更加劇了長租公寓的資金鏈斷裂風險,市場需求斷崖式下滑,租金、員工薪酬等成本帶來的入不敷出都催生了長租公寓的種種亂象。

    “我們不是一個小公司,作為運營商要做平臺的統籌性管理。”上述青客相關負責人在接受記者采訪時表示,所謂“兩頭吃”在于公司不是某個房東免租,就讓相應房源里的租客獲得優惠。因為只有部分房東愿意免租,公司肯定優先把這部分租金提供給更迫切、更緊迫的人。“比如說,我們從3月份開始,給整個武漢區域的所有住戶都免租了,但不是所有的武漢房東都給我們免租了。”

    蛋殼公寓品牌公關部負責人告訴記者,目前武漢地區租戶可減免1個月房租,非武漢地區則給予10天的租金減免;針對房東則提出三種方案,一是合同期滿時返還一個月房租,二是分期返還一個月房租,三是支持蛋殼公寓半個月免租期。

    “據我們內部統計,跟房東征求到的免租大概21萬天,而補貼給租客的已經有180多萬天,其中的差額都是蛋殼自己掏錢補上的。”上述蛋殼公寓負責人說。

    隨著復工的推進,返程租客的隔離任務也給長租公寓服務商帶來了很大的壓力。上述青客負責人直言:“我們是做分散式公寓的,一個房間里會有幾個租戶,但居家隔離要求一套房子里只能住一個租戶。如果說這個房子里面第二個、第三個人回來,要進行隔離的話,我們必須免費將另外的空置房源拿來讓他們居住,這也是一筆大的開銷。”

    但這筆開銷并不是每個長租公寓服務商都會用到。多名上海市的蛋殼公寓業主告訴記者,他們在2月中旬返滬,但社區要求必須分開隔離。他們多次致電蛋殼客服、管家尋求幫助均無果。

    蛋殼公寓管家彼時表示,這個問題其無法解決,只能找客服。空置的房源是絕對不能隨便開啟的,除非在蛋殼APP上租下相應的房源。而客服卻又將解決隔離問題的責任推給管家。

    上述蛋殼公寓負責人則表示,各個城市、小區的隔離政策是不盡相同的,這種情況一般會根據租客的實際情況,由管家一對一進行解決的。“對于上述現象,我們會對相應管家進行核查詢問,加強內部管理。”

    盤和林認為,在疫情特殊時期,這種“兩頭吃”行為不僅喪失了客戶的信任,也極其不利于長租公寓的長期可持續發展。長租公寓應該以租戶需求為中心,想辦法在服務效率、經營模式上創新,尋求新機遇和盈利空間,而不是通過“趁火打劫”的方式緩解現金流來實現自救。

    頭部企業轉型陣痛

    長租公寓行業正處于“至暗時刻”。

    值得一提的是,疫情暴發后,各省市在政策及金融層面給予了租賃行業不少支持,涉及稅收減免、貸款利率下調、債券延期、減租降租等多方面,希望幫助行業共渡難關。

    例如,上海市國資委制定并印發《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金的實施細則》,對于符合條件的中小企業,有房產所屬國有企業免除2月、3月兩個月的租金。

    據克而瑞調查報告,長租公寓企業反饋,一方面,部分國企業主已經主動向企業提供減免租金的政策,一些項目得到了相應的免租期和租金支付后置的支持;但另一方面,雖然政府相關機構出臺各類扶持政策,但不少公寓企業與銀行溝通關于企業貸款、債權融資等方面的補貼或優惠政策時,銀行業務團隊表示尚未收到正式優惠政策文件,政策落地尚需時日。

    與此同時,長租公寓服務商也開始尋求融資“補血”。據了解,軟銀已通過愿景基金向自如投資10億美元,并領投了貝殼找房15億美元,融資消息在當下節點被曝光,無疑為長租公寓行業注入了一針“強心劑”。

    上述青客負責人也表示,疫情對整個行業來說影響非常大,目前還有很多地方仍然限制租賃活動。青客暫時還沒有新的融資計劃,但融資是公司最核心的事情。

    “長租公寓行業的轉型升級也是大勢所趨,目前的轉型陣痛并不意味著未來發展不被看好。”盤和林指出,長租公寓企業應以此次疫情為契機,探索多元化收入模式,用精細化運營取代粗放經營和無序擴張,通過規模效應降低成本,不斷優化核心業務,通過提供增值服務突破利潤天花板,破除長租公寓過度依賴租金貸的困局,爭取早日實現盈利。

    盤和林認為,行政處罰的缺失,一定程度上助長了“強制降租”等違規現象的發生。我國目前在住房租賃市場存在著監管空白,對于長租公寓的一些違規、不合法行為不能進行及時的監管和整治。同時,政府應對第三方金融機構放款金額進行控制,在支持、鼓勵租賃市場發展的基調下深入規范租賃市場,推進在住房租賃方面的立法,繼續嚴格管控“租金貸”,防止形成資金池、加杠桿。

來源:中國經營報

編輯:liu

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